Les taux d'emprunt immobilier en France continuent leur baisse pour le 14e mois consécutif, mais un marché obligataire nerveux, marqué par une hausse des taux de l'OAT, crée une certaine incertitude pour l'avenir.
En janvier 2025, les taux de crédit immobilier continuent leur baisse pour le 14e mois consécutif, atteignant une moyenne de 3,30% pour les prêts sur 20 ans. Cette tendance réjouissante redonne aux acheteurs immobiliers une capacité d'emprunt qui avait été considérablement réduite entre début 2022 et fin 2023, une période marquée par un quadruplement des taux en raison de l'inflation élevée. Cependant, une ombre plane sur ce tableau positif: le marché obligataire s'avère un peu nerveux.
Le taux de l'OAT (obligation assimilable du Trésor) à 10 ans, qui reflète le rendement auquel les investisseurs internationaux exigent d'être rémunérés pour prêter à la France sur une décennie, avoisine actuellement les 3,5%, un niveau inégalé depuis la crise de la zone euro en 2011. Avant la nomination de François Bayrou à Matignon le 13 décembre, ce taux se situait en dessous de 2,9%.Cette hausse des taux de l'OAT s'inscrit dans une tendance générale de hausse des taux d'emprunt observée dans les pays européens. Cette tendance est principalement attribuée à la crainte d'une résurgence de l'inflation élevée, alimentée par les mesures protectionnistes envisagées par Donald Trump, qui reprendra son mandat à la Maison Blanche le 20 janvier. Cependant, l'écart entre le taux d'emprunt de la France et celui de l'Allemagne, qui se situe actuellement à 85 points de base contre seulement 50 avant la dissolution de l'Assemblée nationale le 9 juin, témoigne d'une inquiétude particulière des investisseurs envers la situation de la France. L'absence de budget pour 2025, due à la censure du gouvernement Barnier qui a interrompu l'examen du projet de loi de finances par le Parlement, ainsi que la menace d'une suspension de la réforme des retraites, dont l'âge de départ à 64 ans est un point central réclamé par la gauche pour éviter la censure du gouvernement Bayrou, aggravent cette situation. Le système de retraite étant déjà très déficitaire, cette incertitude ajoute une couche de complexité à la situation financière du pays.Le taux de l'OAT à 10 ans a une influence directe sur la fixation des taux d'intérêt des prêts immobiliers. Lorsqu'une banque accorde un crédit immobilier à taux fixe, ce qui est le cas pour l'immense majorité des crédits à l'habitat en France, elle utilise le taux de l'OAT comme base pour déterminer le taux du prêt. Le taux du prêt immobilier doit être, en théorie, plus élevé que celui de l'OAT car il prend en compte une prime de risque (non-remboursement du crédit par l'emprunteur) et la marge réalisée par la banque. La fondation Ifrap (pour la recherche sur les administrations et les politiques publiques) souligne que «lorsque le taux de l'OAT augmente de 1%, les taux des nouveaux crédits immobiliers augmentent de 1,4%». Face à cette situation, Ludovic Huzieux, cofondateur et directeur général d'Artémis Courtage, estime qu'«il ne faut pas s'attendre à ce que les banques mettent prochainement en place des hausses de taux mais peut-être faut-il s'attendre à une pause dans la baisse des taux des crédits immobiliers». Il prévoit un taux moyen des crédits immobiliers à 3% «au cours du premier semestre 2025, plutôt que dès le premier trimestre, si l'OAT monte bientôt à 3,50%». Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux, partage une vision similaire : «Un taux de crédit immobilier moyen à seulement 3% au premier trimestre, cela peut arriver à condition que l'OAT ne continue pas à chauffer». Ludovic Huzieux reste néanmoins optimiste en considérant que les tensions sur la dette française vont «se tasser» et qu'il y a «davantage de signaux favorables que défavorables» pour les taux de crédit immobilier. Il cite notamment «les objectifs commerciaux importants» que les banques cherchent à atteindre en début d'année grâce au produit d'appel qu'est le crédit immobilier.
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