Nicht verführen lassen: Bei Immobilien-Aktien droht eine gefährliche Abwärtsspirale
Sinkendes Anlagevermögen ist deshalb ein bedrohlicher „Abwärts-Booster“: Schulden müssen zurückbezahlt werden. Bei einem roten Free Cash Flow ist man entweder auf den Kapitalmarkt angewiesen, der entweder frisches equity oder neue Fremdfinanzierung bietet. Das ist aber bei fortschreitendem Verfall des Anlagevermögens immer weniger wahrscheinlich. Also müssen Immobilien verkauft werden – bei zunehmend rückläufigen Preisen.
Nun darf man gespannt sein, was passiert, wenn die Immobiliengesellschaften wie TAG, Vonovia etc. den nicht mehr wegzudiskutierenden Preisrückgang in ihren Bilanzen spiegeln müssen. Bemerkenswert ist, dass Immobilienbewerter die Portfolios vieler Gesellschaften selbst im ersten Halbjahr 2022 aufgewertet haben, obwohl bereits ein merklicher Preisrückgang in praktisch allen Regionen, sämtlichen Preissegmenten und allen Immobilienklassen festzustellen ist.
Weil der Preisrückgang wohl keine Eintagsfliege sein dürfte, ist nicht unwahrscheinlich, dass die Abwertungen nach und nach erheblich sein dürften – die gesamte Kaskade arbeitet dann, wie oben erwähnt, in die Abwärtsrichtung: immer mehr sinkendes Anlagevermögen, entweder noch niedrigere Nachsteuerergebnisse oder negative Nachsteuerergebnisse, dahinschmelzendes Eigenkapital – und das bei hohem Schuldenniveau und meist negativem Free Cash Flow.
Dass die positiven Nachsteuerergebnisse rein virtuell sind, da Folge von Bilanzkosmetik, und beim KGV zudem die hohen Schuldenberge außen vor bleiben, wird bei derartigen Einschätzungen nämlich nicht berücksichtigt. Genauso wenig wird dabei berücksichtigt, dass das Anlagevermögen ebenfalls zu erheblichem Teil Folge von „Bilanzakrobatik“ ist.
Es mag sein, dass sich mit Aktien von Immobilienfirmen kurzfristig Geld verdienen lässt, beispielweise weil es eine Erholung der Kurse geben mag. Aber das ist Spekulation.
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